Le prêt hypothécaire en Suisse

Le prêt hypothécaire est un crédit à long terme destiné à une acquisition immobilière. Le créancier s'engage à verser des fonds au débiteur, qui lui s'engage à rembourser ces fonds, à payer des intérêts et d'éventuels amortissements, selon le contrat.

En règle générale, les organismes de crédit octroyent des prêts à 80% de la valeur du bien immobilier, mais peuvent monter jusqu'à 90% dans des cas particuliers. Le solde (10 à 20% restants), ainsi que les frais de mutation (environ 5%), sont à financer par des fonds propres (apport personnel, compte épargne, ...).

Ce prêt est garanti par des cédules hypothécaires, des papiers-valeur, sur lesquels est inscrite notamment la somme que le créancier peut réclamer au débiteur, et qui représentent en quelques sortes la propriété du bien immobilier en question. Ces cédules hypothécaires sont détenues par le créancier (le plus souvent la banque) tant que le crédit n'est pas entièrement remboursé. Grâce à ces cédules, le créancier peut revendre le bien en question en cas de problème dans le remboursement du crédit hypothécaire.

Afin de répartir le risque, la plupart des organismes de crédit divisent leurs prêts en deux tranches : une tranche dite de 1er rang, qui couvre environ 65% de la valeur du bien retenue par le créancier hypothécaire, et une autre tranche de 2ème rang couvrant entre 15 et 25%. Certains établissements appliquent des taux différenciés entre le 1er et le 2ème rang, d'autres se contentent d'un taux unique. Pour la 2ème tranche, le risque est plus élevé : le taux d'intérêt est donc légèrement supérieur à celui de la tranche de 1er rang. Le remboursement de la 2ème tranche est prioritaire, et sa durée est plus courte. Contrairement au 1er rang, qui ne doit pas obligatoirement être amorti, le 2ème doit l'être entre l'âge de 60 et 65 ans. Il est possible de conserver une dette hypothécaire de 1er rang après l'âge de la retraite en payant uniquement les intérêts, pour des raisons fiscales (plus de détails ici).

L'amortissement hypothécaire

Il s'agit simplement du remboursement d'un crédit hypothécaire contracté. On entend par amortissement hypothécaire le remboursement de la somme empruntée uniquement, les intérêts engendrés par cette dernière n'en faisant pas partie. Il existe en Suisse deux types d'amortissements hypothécaires :

L'amortissement direct

Ce type d'amortissement hypothécaire consiste au remboursement régulier et constant d'un emprunt hypothécaire à la banque. A chaque amortissement, la dette diminue, et donc les intérêts aussi.

L'amortissement indirect

Avec un amortissement indirect, la dette hypothécaire reste identique sur toute la durée du prêt. Les amortissements se font par le biais d'un compte de prévoyance 3ème pillier, seuls les intérêts sont payés à l'organisme de crédit. Une fois le contrat de prévoyance 3ème pillier échu, la somme accumulée est intégralement versée à l'organisme de crédit, et servira biensur à amortir la dette hypothécaire.

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La différence entre ces deux types d'amortissements se trouve au niveau des retombées fiscales. 

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